Приложение к Решению от 26.07.2006 г № 48 Положение
Положение о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования «Рославльский район» смоленской области
1.Общие положения
Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Смоленской области, определяет условия предоставления в аренду имущества муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области и методику расчета арендной платы.
2.Аренда имущества
2.1.Аренда имущества является одной из форм эффективного использования муниципального имущества и рассматривается как источник пополнения бюджета муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
2.2.Право сдачи в аренду имущества принадлежит комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Рославльский район" (далее - комитет).
Решение о передаче муниципального имущества в аренду принимает Глава муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
2.3.Сдача в аренду имущества осуществляется комитетом целевым назначением либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).
2.3.1.Право аренды объекта может быть выставлено на торги, если:
- субъект малого и среднего предпринимательства, обладатель преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, отказался от реализации такого права;
- обладатель преимущественного права является субъектом малого и среднего предпринимательства, указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", или не относится к субъектам малого и среднего предпринимательства;
- передается объект, договор на аренду которого был досрочно расторгнут;
- впервые передаются в аренду отдельно стоящие здания или свободные изолированные помещения, имеющие отдельный вход.
2.3.2.Конкурсы на право заключения договоров аренды на муниципальные объекты проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров - в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
2.4.Срок действия договора аренды устанавливается на срок не более 5 лет.
2.5.В случае сдачи в аренду здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, которые оформляются договором аренды земельного участка.
2.6.Документом, регламентирующим взаимоотношения сторон при сдаче в аренду имущества, является договор аренды. Форма договора аренды утверждается комитетом.
2.7.Договор аренды предусматривает права и обязанности сторон, состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, цель использования, срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы, а также распределение обязанностей сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества.
Размер арендной платы, обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества, его целевому использованию, заключению отдельного договора аренды земельного участка, договора на пользование услугами коммунальных служб, охранного обязательства с государственным органом охраны памятников (в случае если это требуется) являются существенными условиями договора аренды и при недостижении между сторонами соглашения хотя бы по одному из названных условий договор считается незаключенным.
2.8.Ответственность сторон определяется заключенным договором и законодательством Российской Федерации.
2.9.Споры, связанные с исполнением, изменением и расторжением договора, разрешаются сторонами в суде в установленном законодательством порядке.
2.10.В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области.
С заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган должен обратиться арендатор в месячный срок с момента подписания договора, что предусмотрено договором аренды.
2.11.Для принятия решения о сдаче в аренду имущества в комитет заявителем представляются следующие документы:
письмо (заявление) на аренду имущества;
копии Устава (Положения) и свидетельства о государственной регистрации для юридического лица или копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя;
копия свидетельства о регистрации в налоговом органе юридического лица или индивидуального предпринимателя;
письменное согласие балансодержателя на сдачу в аренду имущества конкретному юридическому или физическому лицу с указанием срока и объекта аренды (здание или его часть с указанием площади предоставляемых в аренду помещений, транспортное средство и др.);
в случае сдачи в аренду недвижимого имущества - технический паспорт, выданный организацией технической инвентаризации, или план нежилого помещения с указанием размеров основной и вспомогательной площадей;
в случае сдачи в аренду площадей, являющихся объектом социальной инфраструктуры для детей, - экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей.
2.12.Заявитель вправе отозвать свое заявление в любое время до момента заключения договора аренды.
2.13.После подписания договора аренды арендодатель передает арендатору имущество по приемопередаточному акту, который является неотъемлемой частью договора.
2.13.1.Акт приема-передачи подписывается сторонами по договору и должен отражать полную характеристику имущества на момент сдачи в аренду.
2.14.Арендатор, получивший решение комитета о сдаче ему в аренду недвижимого имущества и подписавший договор аренды, обязан в течение 10 дней заключить с балансодержателем или соответствующими службами эксплуатации договор, который может предусматривать следующее:
коммунальные услуги (теплоэнергия, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроэнергия) оплачиваются арендатором в соответствии с предъявленными организацией-балансодержателем счетами пропорционально площади (объему) арендуемых помещений или на основании показаний приборов учета на внутренних инженерных сетях тепло-, водо- и электроснабжения, обеспечивающих конкретного арендатора (установка приборов учета осуществляется при наличии технической возможности за счет средств арендатора);
междугородные телефонные переговоры оплачиваются арендатором в соответствии с собственным лицевым счетом;
абонентская плата за пользование охранной сигнализацией, слаботочными сетями (радио, телефонные номера, закрепленные за арендатором) возмещается арендатором в соответствии с предъявленными балансодержателем счетами;
расходы по содержанию мест общего пользования (лестницы, лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, холлы, туалеты, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами основных служебных помещений и обслуживающее более одного арендатора, другие места общего пользования), содержанию охраны и персонала, обеспечивающего общее обслуживание зданий, строений, прилегающей территории, несет балансодержатель с последующим долевым возмещением расходов арендатором пропорционально площади арендуемых помещений в соответствии с предъявленными балансодержателем счетами (далее - долевое возмещение расходов), в случае отсутствия балансодержателя данные расходы несут арендаторы самостоятельно пропорционально площади арендуемых помещений;
ремонт крыши, кровли, фасада здания, строения, оконных и дверных заполнений, инженерных коммуникаций, вентиляции и слаботочных сетей, благоустройство территории выполняется силами арендатора (или специализированной организации, определенной арендатором) в соответствии с ежегодной сметой, расходы по ремонту несет арендатор;
ремонт (текущий и капитальный) инженерных систем в пределах арендуемых помещений в соответствии с графиком, разработанным балансодержателем, выполняется силами и за счет средств арендатора;
расходы, связанные с внесением налогов на имущество, землю, амортизационными отчислениями на восстановление арендуемых основных фондов, несет балансодержатель.
2.15.Арендатор может сдавать арендуемое муниципальное недвижимое имущество (помещение, здание, строение или сооружение), его часть или части в субаренду третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых в аренду третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", и составлять более чем двадцать квадратных метров.
(п. 2.15 в ред. решения Рославльской районной Думы от 30.09.2009 N 59)
2.16.Передача арендатором своих прав в залог возможна только с письменного разрешения комитета.
2.17.При сдаче в аренду недвижимого имущества по договорам, заключенным в соответствии с федеральным законодательством без проведения торгов (за исключением договоров, заключенных на основании муниципальной преференции), ежегодно устанавливается базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади постановлением Главы муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
(п. 2.17 в ред. решения Рославльской районной Думы от 11.03.2010 N 10)
2.17.1.Арендная плата за арендуемое имущество устанавливается в денежной форме и подлежит перечислению в бюджет муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области, за исключением арендной платы, получаемой от сдачи в аренду муниципального имущества автономных, образовательных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий.
(п. 2.17.1 в ред. решения Рославльской районной Думы от 11.03.2010 N 10)
2.17.2.Пени за просрочку платежа перечисляются в бюджет муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
(п. 2.17.2 в ред. решения Рославльской районной Думы от 11.03.2010 N 10)
2.18.Величина арендной платы пересматривается в случаях и по основаниям, предусмотренным договором, но не чаще одного раза в год.
2.19.Размер арендной платы имущества может быть пересмотрен досрочно по требованию одной из сторон при переоценке основных средств, изменении цен и тарифов, устанавливаемых как централизованно, так и органами местного самоуправления.
2.19.1.Производимые на федеральном уровне индексация и переоценка основных фондов учитываются при определении годовой суммы арендной платы на очередной календарный год.
2.20.Размер арендной платы не включает налог на добавленную стоимость, который начисляется и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
2.21.Арендные платежи вносятся арендатором независимо от факта пользования арендованным имуществом.
2.22.По заявлению арендатора расходы, связанные с капитальным ремонтом арендованного имущества, могут быть полностью или частично засчитаны в счет арендных платежей по согласованию с Главой муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
2.23.Возврат арендованного имущества арендодателю производится в порядке, предусмотренном пунктом 2.13 настоящего Положения с учетом нормального износа.
3.Методика определения арендной платы
Для определения арендной платы в соответствии с методикой используются следующие исходные данные:
3.1.Базовая ставка арендной платы (В), рублей за 1 кв. метр общей площади (S) в год, устанавливается постановлением Главой муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области.
3.2.Общая площадь здания (помещения), определяемая по данным технического паспорта в кв. м, в том числе подвал, цокольный этаж, надземная часть, мансарда.
3.3.Корректировочные коэффициенты:
Коэффициент степени благоустройства (Кб) (централизованное отопление, газовое автономное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, освещение):
наличие газового автономного отопления, горячего водоснабжения, водопровода, канализации, освещения - 1,5;
наличие централизованного отопления, горячего водоснабжения, водопровода, канализации, освещения - 1,2;
наличие централизованного отопления, канализации, освещения - 1;
наличие освещения - 0,7.
Коэффициент территориальной зоны (Ктз):
Ктз = 2 - центральная часть города вдоль автодороги (в границах по ул. Пролетарской, ул. Ленина, ул. Советской, ул. Красноармейской, ул. Красина, ул. Заслонова, ул. Энгельса, микрорайоны 12, 15, 16, 17, 34, кварталы 163, 165);
Ктз = 1,5 - вдоль вспомогательной автодороги (в частности по ул. Орджоникидзе, ул. Б. Смоленской, ул. К. Маркса);
Ктз = 1 - остальные районы города, не включенные в перечень.
Коэффициент вида деятельности (Кд) - определяется в зависимости от кода ОКВЭД, соответствующего виду деятельности арендатора, осуществляемой в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), что может быть подтверждено целью используемого имущества, предусмотренной договором аренды, соответствующей лицензией, выданной арендатору, а также иными документами. В случае если в указанном порядке не представляется возможным определить вид деятельности арендатора в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), для определения Кд используется код ОКВЭД арендатора, соответствующий виду деятельности арендатора, для которого предусмотрен максимальный Кд:
Кд = 3: - банки, пункты обмена валют, банкоматы;
- игорный бизнес (залы игровых автоматов, казино, и т.д.), ночные клубы;
- помещения, используемые для торговли винно-водочными изделиями.
Кд = 2:
- предприятия розничной торговли (кроме организаций, для которых установлен Кд = 3);
- операции с недвижимостью, риэлтерская деятельность;
- нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации;
- центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов.
Кд = 1,8:
- рестораны, бары, дискотеки;
- сауны;
- организации, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой (кроме организаций, для которых установлен Кд = 3), лизинговые компании, организации, осуществляющие инвестиционную, аудиторскую и рекламную деятельность, биржи;
- операторы связи, предоставляющие услуги подвижной связи.
Кд = 1,5:
- оптовая торговля;
- закусочные системы быстрого питания, пиццерии, кафе;
- компьютерные игры;
- автосервис;
- диспетчерские;
- сыскные и охранные бюро;
- абзац исключен
- страховая и посредническая деятельность;
- экскурсионные и туристические бюро;
- парикмахерские салоны и косметические кабинеты типа "люкс";
- свадебные салоны (прокат и реализация).
Кд = 1,2:
- парикмахерские и косметические кабинеты, медкабинеты, аптеки, клиники, лечебницы;
- гостиницы, мотели;
- организации, осуществляющие оценочную деятельность;
- кулинарии, столовые;
- художественные салоны и выставочные залы, в том числе ведущие реализацию;
- бытовое обслуживание (сапожные мастерские, мастерские по ремонту сложнобытовой техники, радиотелеаппаратуры, контрольно-кассовых машин, сотовых телефонов, офисной техники, ателье, фотовидео студии, изготовление и ремонт ювелирных изделий);
- автошколы.
Кд = 0,8:
- ветеринарные клиники;
- склады;
- гаражи;
- партии, союзы, объединения, профсоюзы, благотворительные фонды;
- телефонные станции, телеграфы, почтовые организации, телефонные узлы и станции;
- организации осуществляющие производственную деятельность (кроме организаций, для которых установлен Кд = 1,8).
Кд = 0,2:
- офисные и служебные помещения (склады, базы, гаражи) юридических лиц, оказывающих жилищно-коммунальные, ритуальные, строительные услуги.
Кд = 0,1:
- офисные и служебные помещения (склады, базы, гаражи) сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
Для всех остальных видов деятельности - Кд = 1.
Примечание:
В случае если арендатор использует недвижимое имущество с разными коэффициентами использования недвижимого имущества по видам деятельности, арендная плата рассчитывается за площадь, занимаемую под каждый вид деятельности отдельно, а затем суммируется.
Коэффициент, учитывающий этажность помещений (Кэ):
Кэ = 0,6:
- подвал;
- чердак (мансарда).
Кэ = 0,8:
- цокольный этаж.
Кэ = 1,05:
- первый этаж.
Кэ = 1:
- второй этаж и выше.
Кэ = 1,07:
- отдельно стоящее здание целиком;
- встроенно-пристроенная часть.
3.4.Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения для различных групп пользователей.
Расчет осуществляется следующим образом:
3.4.1.Годовая арендная плата (Апг) за пользование недвижимым имуществом (нежилыми зданиями и помещениями, сооружениями) рассчитывается без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) как сумма арендной платы за основную и вспомогательную площади:
Апг = Ап осн. + Ап всп.
3.4.2.Плата за основную площадь (Ап осн.) определяется путем умножения этой площади (S осн.) на конкретный размер арендной платы за ее 1 кв. м (Сап.), определенный путем корректировки базовой ставки (В) в соответствии с настоящей методикой:
Ап осн. = S осн. x Сап.
3.4.3.Плата за вспомогательную площадь (Ап всп.) определяется путем умножения этой площади на размер арендной платы за 1 кв. м основных площадей (Сап.), деленный на коэффициент вида деятельности, реализуемого в помещении (Кд):
Ап всп. = S x (Сап.: Кд).
3.4.4.Конкретный размер арендной платы за 1 кв. м (Сап.) определяется путем умножения базовой ставки (В) на коэффициенты Кб; Ктз; Кд; Кэ:
Сап. = В x Кб x Ктз x Кд x Кэ, где:
Кб - коэффициент степени благоустройства;
Кр - коэффициент территориальной зоны;
Кд - коэффициент вида деятельности, реализуемого в помещении;
Кэ - коэффициент, учитывающий этажность.
3.5.Для отдельных категорий арендаторов, указанных в п. 3.5.2 настоящего Положения, может устанавливаться минимальная ставка арендной платы. В этом случае годовая арендная плата рассчитывается без учета НДС по формуле:
Апг = S x В,
Апг - годовая арендная плата;
S - арендуемая площадь;
В - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год.
3.5.1.Минимальная ставка арендной платы устанавливается для следующих категорий арендаторов:
- организации, финансируемые полностью или частично из местного или областного бюджета;
- государственные внебюджетные фонды;
- общественные организации ветеранов войн и инвалидов, творческие союзы и общественные объединения деятелей культуры и искусства за недвижимое имущество, используемое в некоммерческих целях;
- федеральные и областные государственные учреждения;
- учреждения, осуществляющие начисление пенсий;
- общественные организации и иные организации, обслуживающие социально незащищенные слои населения;
- физические или юридические лица, арендующие объект муниципальной собственности, являющийся объектом культурного наследия, вложившие свои средства в работы по его сохранению, в случаях предусмотренных федеральным законодательством;
- отдельные организации общественного питания (студенческие и школьные столовые, столовые других учебных заведений);
- арендаторы, ведущие капитальный ремонт или реконструкцию арендованного недвижимого имущества, на срок проведения ремонта или реконструкции, но не более чем на 6 месяцев;
- физические и юридические лица оказывающие услуги жилищно-коммунальные, ритуальные, ремонтно-строительные, а также производящие и перерабатывающие сельскохозяйственную продукцию (с учетом коэффициента вида деятельности Кд).
3.6.Порядок определения арендной платы за пользование движимым имуществом и обособленными сооружениями.
Годовая арендная плата за пользование движимым имуществом и обособленными сооружениями (асфальтобетонные площадки, навесы, подъездные пути и пр.) (за исключением имущества, указанного в разделе 3.7 настоящего Положения) рассчитывается без учета НДС по формуле:
Ап = ОС x Кдс, где:
Ап - годовая арендная плата;
ОС - остаточная стоимость передаваемых в аренду движимого имущества и обособленных сооружений (асфальтобетонные площадки, навесы, подъездные пути и пр.) (если остаточная стоимость имущества равна нулю, и оно находится в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, то его остаточная стоимость принимается в размере, равном 20% от балансовой стоимости имущества);
Кдс - коэффициент доходности собственника движимого имущества и обособленных сооружений (асфальтобетонные площадки, навесы, подъездные пути и пр.), учитывающий вид деятельности и юридический статус арендатора:
0,01 - для сельскохозяйственных товаропроизводителей, использующих движимое имущество для производства сельскохозяйственной продукции;
0,05 - для муниципальных унитарных предприятий, учреждений, организаций;
0,07 - для иных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Примечание:
НДС на арендную плату рассчитывается и перечисляется в соответствующий бюджет арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
3.7.Порядок определения арендной платы за пользование имуществом, предназначенным непосредственно для производства, передачи тепловой и электрической энергии, в том числе объектами электро- и теплосетевого хозяйства, исчисляется по формуле:
А пл.оф = Ам + Ст. оф x 0,1, где:
А пл.оф - арендная плата, исчисляемая за использование основных фондов;
Ам - годовая сумма амортизации;
Ст. оф - стоимость основных фондов с учетом переоценок.
3.7.1 - 3.7.2.Исключены
3.8.Порядок определения годовой арендной платы за пользование объектом по договорам, заключаемым по результатам проведения торгов и путем предоставления муниципальной преференции.
Годовая арендная плата за пользование объектом по договорам, заключаемым по результатам проведения торгов, устанавливается по предложению победителя торгов.
Начальная величина годовой арендной платы за пользование объектом (Ан) для проведения торгов определяется по формуле:
Ан = Ад + Соц, где:
Ад - доходная величина годовой арендной платы за пользование объектом (чистый доход от сдачи объекта в аренду), которая равна рыночной величине годовой арендной платы за пользование объектом.
Оценка рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта и рыночной годовой арендной платы за пользование объектом определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщиком и отражается в отчете об оценке имущества;
Соц - величина размера возмещаемых арендатором затрат, произведенных при оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом.
Величина годовой арендной платы за пользование объектом по долгосрочным договорам аренды объектов после первого года пользования объектом (Апл) определяется по формуле:
Апл = Ап + Инф, где:
Ап - величина годовой арендной платы за пользование соответствующим объектом, установленной в договоре аренды;
Инф - доля величины годовой арендной платы за пользование объектом (в процентах), соответствующая уровню инфляции, установленному федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
(п. 3.8 введен решением Рославльской районной Думы от 26.02.2009 N 12)